질문
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 규정의 개발행위허가 연접개발과 관련한 질의로 검토 후 회신하여 주시면 감사하겠습니다.
(1)용도지역상 계획관리지역이며 농지 (전)의 토지로 다수의 필지 전체 면적을 합하면 약5만 평방미터 되는 토지로
태양광발전시설를 하기 위해 다수인(분양)이 동시에 신청을 하면서 한 사람 당 나누어 각각 신청하는 면적은 5000평방미터 이하가 됩니다.
이러한 경우 개발행위 규모 면적 3만 평방미터 이하로 보는 것이 타당한지 이에 대한 회신을 바라며
(2) 위 (1)의 내용으로 개발행위에 대한 도시계획위원회 심의를 받게 된다면 해당 자치단체에서 받으면
이 것으로 개발행위허가가 나는지 이에 대한 회신을 바랍니다.
답변
질의요지
계획관리지역(농지)에 태양광발전시설을 위해 5만㎡(다수의 필지 전체 면적을 합산할 경우) 토지를
다수인 분할(분양) 목적으로 5천㎡로 나누어 신청하는 경우 개발행위허가 규모 산정 및 도시계획위원회 심의 대상 여부
회신내용
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법) 제56조제1항 및 같은 법 시행령 제51조제1항에서
건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토지분할 등은 각각의 행위에 대하여 개발행위허가 대상으로 규정하고 있습니다.
이때, 국토계획법 시행령 제51조제1항제5호가목에 해당하는 경우 개발행위허가를 받아야 할 것으로
녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고
토지를 분할하는 경우에는 국토계획법 시행령 별표 1의2 제2호라목(1)의 모든 요건을 갖춰야 할 것입니다.
한편, 국토계획법 시행령 제53조제3호나목에서 토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는
당해 필지의 총면적을 말하며, 같은 법 시행령 제55조제1항에서
개발행위의 규모란 토지의 형질변경 면적이라 규정하고 있으며, 법제처에서도 동일한 내용으로 해석한 바 있으며,(법제처 법령해석례 16-0097)
개발행위를 신청한 일부만을 대상으로 토지분할 절차가 진행 중이고
그와 같이 토지분할이 이루어질 것이 확실하다는 등의 특별한 사정이 없는 한 개발행위를
신청한 부지가 1필지의 일부인 경우에는 처분 당시의 1필지 전체를 기준으로 판단해야 하는 것으로 보아야 할 것이라고 판시한 사례가 있습니다.(대법원 2011두24521)
따라서, 토지의 형질변경 면적은 토지분할이 이뤄질 것이 확실하지 않을 경우 당해 필지의 총면적으로 보아야 할 것으로,
본 사안의 가분할 선을 넣어 개발행위허가를 신청한 경우가 토지분할이 이뤄질 것이 확실하다는 등
특별한 사정에 해당하는지 여부는 허가권자가 사실관계, 제반사항, 관계법령 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항입니다.
또한,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제58조제1항제1호에서는
개발행위의 규모가 국토계획법 시행령 제55조제1항에 따른 용도지역별 규모 미만인 경우에 개발행위허가를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
다만, 국토계획법 시행령 제55조제3항제3호의2 가목에 따르면 하나의 필지
(법 제62조에 따른 준공검사를 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 하여 허가하는 경우를 포함하되,
개발행위허가를 받은 후에 매각을 목적으로 하나의 필지를 둘 이상의 필지로 분할하는 경우는 제외한다)
에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경에 대해서는 시·도도시계획위원회(시·군·구도시계획위원회 중 대도시에 두는 도시계획위원회 포함)의
심의를 거쳐 개발행위 규모제한의 예외를 인정하고 있습니다.
한편, 국토계획법 시행령 제55조제3항제3호의2에 해당하여 도시계획위원회의 심의를 받아
개발행위허가를 득하여 준공을 받은 후 당초 허가 받은 조건과 달리 토지분할을 통해 매각하고자 하는 경우
국토계획법 제133조제1항제21조 부정한 방법으로 허가를 받은 사항으로 시장·군수는 허가 취소 등의 처분을 명할 수 있습니다.
개발행위에 대한 규모초과 심의제도는 단일시설물이라는 사업의 특성을 고려하여 용도지역별 개발행위 규모제한의 예외를 인정한 것이므로, 해당 부지는 단일시설물의 설치용도로 이용되어야 할 것이므로 개발행위 시행 중 또는 준공 후에 매각 목적 등으로 분할을 허용하게 되면 개발계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 환경오염 방지, 주변 환경과의 조화 등을 종합적으로 고려하여 난개발 및 환경훼손 등을 방지하고자 하는 개발행위허가제도의 취지를 저해할 우려가 있어 곤란할 것으로 판단됩니다.
다만, 본(개별) 사안의 단일시설물 해당 여부는 개발행위 목적·내용, 사실관계, 관련법령, 조례 및 가이드라인 등을 종합적으로 검토하여 허가권자가 판단할 사항으로 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.