질문
바쁘신 업무와 민원에 수고가 많으십니다.
2022년 3월5일에 보증금1억에 월200만원에 계약을하여 거주하다가
2024년 3월5일에 보증금1억에 월180만원에 갱신계약서를 체결하고 현재 거주중인데
갱신한 계약은 묵시적 갱신처럼 계약기간에 관계없이 3개월 전에 해지 통보를 하면 해지 처리를 해주어야 한다고
임차인이 주장하는데 위 내용이 맞는 것인지 궁금합니다.
맞다고 하면 굳이 월 임대료를 삭감하면서 갱신 계약을 하여야 하는 의미가 있는것인지 궁금하며 삭감된 내용으로
계약을 하였기 때문에 새로운 계약으로 봐야 하는 것이 맞는 것인지 궁금합니다.
답변
질의요지
계약갱신청구권 및 계약해지 관련 문의
회신내용
ㅇ 임차가구의 주거안정 및 주거비 부담완화 등 임차인의 안정적인 주거를 보장하기 위하여 계약갱신요구권과 전월세상한제가 도입(`20.7.31, 주택임대차보호법 개정)되었습니다.
– 이에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우
정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 계약 갱신 시 임대료 상한은 5% 범위 내로 제한됩니다.
– 이 경우, 임차인은 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 갱신을 요구할 수 있으며, 이미 1회를 사용하였다면
일부 보증금을 증액(시세대로 증액, 5% 초과 증액 등)하여 재계약(또는 계약갱신)을 하더라도 다시 발생하지 않습니다.
ㅇ 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 사용하는 경우 보증금의 증액 상한에 대해서만 규정하고 있고,
하한에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다. 따라서 귀하의 사례에서 2024년3월5일에 임대인과 임차인이 합의하여 계약갱신요구권을 사용하기로 하고 계약을 갱신하였다면,
보증금을 증액했는지 감액했는지 여부에 관계없이 계약갱신요구권을 사용하여 갱신한 계약으로 보아야할 것입니다.
ㅇ 한편, 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차의 해지는 ‘주택임대차보호법’ 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용하므로
임대차의 존속기간이 2년임에도 불구하고 임차인은 임대인에게 언제든 계약해지를 통지할 수 있으며 그에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
ㅇ 참고로 구체적인 사실관계를 바탕으로 한 법률적 상담이 필요하실 경우
임대차 당사자 간 분쟁을 해소하기 위해 “주택임대차분쟁조정위원회“를 각 지역에서 운영하고 있으니 상담(콜센터☎ 1644-5599)을 받아보시기 바랍니다.