질문
자연녹지지역에서 주택법 제15조에 따른 대지조성사업을 시행하고자 합니다.
대지조성사업계획승인신청 시 개발행위허가를 의제하여 승인 받을 예정입니다.
용도지역 내 개발행위허가 규모 1만제곱미터를 초과하여 개발 예정으로,
국토계획법 시행령 제55조제3항제3호의2에 따라 시도도시계획위원회 또는 대도시에 두는 도시계획위원회 심의를 거쳐 개발행위허가 규모의 제한을 받지 않을 수 있을 것 같은데요.
(질의사항입니다.) 상기 상황에서 단독주택단지 부지를 조성하고자 대지조성사업계획 승인을 받아 준공 후 조성된 대지를 매각을 목적으로 호수대로 분할할 수 있는지 여부.
(질의배경) 국토계획법 시행령 제55조제3항제3호의2 조항은 규모초과 개발행위 시
단일시설물에 한하여 심의를 거쳐 개발행위가 가능하도록 한 조항으로 알고 있는데, 대지조성사업을 통한 전원주택단지도 이에 해당되는지.
답변
질의 요지
자연녹지지역에서 규모초과인 대지조성사업(단독주택 목적) 승인을 받아 준공 후 조성된 대지를 매각을 목적으로 호수대로 분할할 수 있는지 여부.
국토계획법 시행령 제55조제3항제3호의2 조항은 규모초과 개발행위 시 단일시설물에 한하여 심의를 거쳐 개발행위가 가능하도록 한 조항으로 알고 있는데, 대지조성사업을 통한 전원주택단지도 이에 해당되는지 여부
답변 내용
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제58조제1항제1호에서는 개발행위의 규모가 국토계획법 시행령 제55조제1항에 따른 용도지역별 규모 미만인 경우에 개발행위허가를 할 수 있도록 규정하고 있으며(개발행위가「농어촌정비법」제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 국토계획법 시행령 제55조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외), 여기서 개발행위의 규모란 토지의 형질변경 면적을 말합니다.
또한, 국토계획법 시행령 제55조제1항에서는 개발행위의 규모를 용도지역 별로 정하고 있으며 이를 초과해서는 개발행위를 할 수 없습니다. 다만 같은 법 시행령 제55조제3항 각 호에 해당하는 경우에만 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다 할 것입니다.
여기서, 국토계획법 시행령 제55조제3항제1호에 따라 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서 이루어지는 토지의 형질변경으로서
당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가 동시에 이뤄지는 경우에는 개발행위의 규모 제한을 받지 아니 한다고 규정하고 있습니다.
위 규정은 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서 이뤄지는 토지의 형질변경으로 그 요건이 형질변경과 관련된 기반시설 설치가 완료되었거나, 형질변경과 기반시설이 동시에 이루어지는 경우로 한정되어야 할 것이며,
확정되지 않은 지구단위계획까지 규모 제한을 허용하는 취지는 아닌 것임을 알려드립니다.
한편, 국토계획법 시행령 제55조제3항제3호의2에 해당하여 도시계획위원회의 심의를 받아
개발행위허가를 득하여 준공을 받은 후 당초 허가 받은 조건과 달리 토지분할을 통해 매각하고자 하는 경우
국토계획법 제133조제1항제21조 부정한 방법으로 허가를 받은 사항으로 시장·군수는 허가 취소 등의 처분을 명할 수 있습니다.
개발행위에 대한 규모초과 심의제도는 단일시설물이라는 사업의 특성을 고려하여 용도지역별 개발행위 규모제한의 예외를 인정한 것이므로, 해당 부지는 단일시설물의 설치용도로 이용되어야 할 것이므로
개발행위 시행 중 또는 준공 후에 매각 목적 등으로 분할을 허용하게 되면 개발계획의 적정성,
기반시설의 확보여부, 환경오염 방지, 주변 환경과의 조화 등을 종합적으로 고려하여 난개발 및 환경훼손 등을
방지하고자 하는 개발행위허가제도의 취지를 저해할 우려가 있어 곤란할 것으로 판단됩니다.
다만, 본(개별) 사안에 관련하여 개발행위 목적·내용, 사실관계, 관련법령 및 조례 등을 종합적으로 검토하여 허가권자가 판단할 사항으로 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.